Waarom u aan de telefoon geen prijs krijgt
Wie belt met “wat kost het om een huis leeg te maken”, verwacht een getal. Dat is een redelijke verwachting: bij een schilder of een verhuisfirma lukt dat vaak wel. Bij een ontruiming lukt het niet, en dat heeft één concrete reden.
Bij een verhuizing weet u wat er staat, want het gaat mee. Bij een ontruiming weet meestal niemand het nog. De kelder is jaren niet opengegaan, de zolder is vanaf de trap één donker vlak, en achter de garagepoort staat iets waarvan de familie zich niets meer herinnert.
- De kelder en de kruipruimte
- De zolder, ook als er geen vaste trap is
- De garage, het tuinhuis en de berging
- De ingebouwde kasten en de rolluikkasten
Dat is geen slordigheid van de familie: het is gewoon hoe een woning na jaren wonen in elkaar zit. Wie u aan de telefoon tóch een bedrag noemt, heeft dat volume geschat zonder het gezien te hebben — en dat bedrag komt dan één keer terug, halverwege de werkdag, als een meerprijs.
Wat de markt vraagt in 2026
Cijfers helpen wél, zolang u ze leest als wat ze zijn: een kader om te weten of een offerte in de buurt van normaal ligt. Twee Belgische vergelijkingssites publiceren voor 2026 richtprijzen voor een volledige ontruiming, en ze komen grofweg op hetzelfde uit.
| Type woning | Bobex.be | Verhuiskampioen.be |
|---|---|---|
| Studio of serviceflat | €300 tot €1.000 | €500 tot €1.000 |
| Appartement, 1 tot 3 slaapkamers | €500 tot €2.000 | €1.000 tot €2.000 |
| Gezinswoning, 3 tot 4 slaapkamers | €1.000 tot €4.000 | €2.000 tot €4.000 |
| Groot huis met kelder en zolder | €2.000 tot €6.000 | €3.500 tot €6.000 |
| Zwaar vervuild pand | €5.000 tot €10.000 en meer | €5.000 tot €10.000 en meer |
Lees die tabel met één zin ernaast: dit is geen prijs van Fenix Projects. Het zijn cijfers die twee vergelijkingssites over de hele Belgische markt publiceren, van Oostende tot Aarlen, en ze zeggen niets over uw woning. Wat wij vragen, volgt uit wat we tijdens het plaatsbezoek zien.
Hoe die richtprijzen tot stand komen
Vergelijkingsplatformen leiden hun ranges af uit de offertes die via hun eigen formulieren passeren. Dat maakt ze bruikbaar als kader en ongeschikt als norm: panden met een makkelijke toegang zijn er oververtegenwoordigd, en de duurste dossiers — vervuiling, asbest, geen enkele parkeermogelijkheid — komen zelden via zo'n formulier binnen.
Dezelfde platformen noemen ook twee andere rekenwijzen die u in offertes zal tegenkomen: ongeveer €80 tot €120 per kubieke meter inboedel, of €40 tot €60 per medewerker per uur zonder de afvoerkosten. Die laatste vorm is de moeilijkste om te vergelijken, precies omdat het zwaarste deel van de rekening er niet in zit.
De vijf dingen die de prijs bepalen
Elke offerte die u krijgt, is een optelsom van dezelfde vijf posten. Wie ze kent, ziet meteen waar twee prijzen uit elkaar lopen.
1. Volume, niet oppervlakte
Een ontruiming wordt in kubieke meter gerekend, niet in vierkante meter. Een appartement van 70 m² met een volle kelderberging en een dichtgestouwde slaapkamer bevat makkelijk meer dan een huis van 140 m² waar al twee kamers leeg staan.
2. Bereikbaarheid
Kan de wagen voor de deur staan, of moet alles vijftig meter ver gedragen worden? Is er een oprit voor de container, of moet die op een parkeerstrook met een vergunning van de gemeente? In een stadskern is dat verschil zelden klein.
3. De verdieping en de lift
Een derde verdieping zonder lift betekent dat elke kast, elk bed en elke zetel met de hand naar beneden gaat, vaak na demontage boven. Datzelfde appartement op het gelijkvloers is dezelfde inboedel in aanzienlijk minder uren.
4. Spoed
Een datum die vastligt — een sleuteloverdracht, een verkoopakte, het einde van een huuropzeg — is geen probleem zolang ze vroeg genoeg bekend is. Moet er een ploeg en een container vrijgemaakt worden die elders ingepland stonden, dan kost dat meer.
5. Het aandeel restafval
Dit is de post die zelden apart op een offerte staat en toch een groot deel van het bedrag bepaalt. Gesorteerd hout, metaal, papier en elektro zijn goedkoop tot gratis af te voeren; wat als restafval de verbrandingsoven in moet, wordt per ton betaald. Daarom sorteren wij tijdens het leegmaken en niet achteraf: dat is niet alleen milieuwinst, het drukt de rekening.
Op tarieven staat dezelfde opbouw in detail, met per post wat er precies onder valt.
Wat er meestal wel en niet in zit
Twee offertes met hetzelfde bedrag onderaan kunnen iets heel anders beloven. Dit hoort er in een volledige ontruiming in te zitten:
- Alle ruimtes leeg, inclusief kelder, zolder, garage en berging
- Demontage van meubels die niet door de deur of de traphal gaan
- Sorteren en afvoeren volgens de fracties van het recyclagepark
- De container of de ritten met de bestelwagen
- Bezemschoon opleveren en de gemeenschappelijke delen vegen
En dit zit er meestal niet in, tenzij het er letterlijk staat:
- Dieptereiniging of een eindschoonmaak die de plaatsbeschrijving doorstaat
- Uittrekken van vaste vloerbedekking, laminaat of tegels
- Verwijderen van asbestverdacht materiaal
- Schilder-, herstel- of bouwwerken
Vraag bij elk van die vier of het inbegrepen is. Een eindschoonmaak achteraf apart moeten regelen is niet erg; er halverwege achter komen wel. Wat wij onder een volledige ontruiming verstaan, staat op de pagina over woningontruiming.
Wie de rekening betaalt
Bij een verkoop of een verhuizing is dat eenvoudig: de eigenaar of de vertrekkende bewoner. Bij een overlijden ligt het gevoeliger, en het loont om de volgorde te kennen.
De kosten van het leegmaken horen bij de afwikkeling van de nalatenschap en worden in de regel daaruit betaald. Maar zolang niet elke erfgenaam de erfenis aanvaard heeft, is voorzichtigheid geboden: wie de inboedel laat weghalen of verkopen, stelt een daad die als een stilzwijgende aanvaarding van de nalatenschap kan gelden.
Waarom de notaris eerst komt
Een erfenis kan aanvaard worden, verworpen worden, of aanvaard worden onder voorrecht van boedelbeschrijving — die laatste vorm beschermt u tegen schulden die groter blijken dan de bezittingen. Die keuze maakt u vóór u over de inboedel beschikt, niet erna.
Vermoedt u schulden, of is er nog geen zicht op wat de nalatenschap bevat, laat de woning dan staan tot de notaris groen licht geeft. Een paar weken wachten kost een maand huur of een lege woning; te vroeg beginnen kan een stuk duurder uitvallen.
Zo vergelijkt u twee offertes
Leg ze naast elkaar en loop vier vragen af. Ze halen de meeste verrassingen er vooraf uit.
- Is het een vaste prijs of een raming? Een vaste prijs na plaatsbezoek is een prijs. Een raming per uur of per kubieke meter is een startpunt.
- Zit de afvoer erin, of komt die per ton achteraf? Dit is veruit de grootste verborgen post.
- Wat is de staat bij oplevering? “Leeg” en “bezemschoon” zijn niet hetzelfde, en geen van beide is een eindschoonmaak.
- Wie regelt de vergunning voor de container? In een stadskern moet die vaak weken op voorhand aangevraagd worden.
Wat een ontruiming bij ons kost, weten we pas nadat we elke ruimte gezien hebben — de kelder en de zolder incluis. Dat plaatsbezoek is gratis en vrijblijvend, en u krijgt er een prijs uit waar geen tweede rekening achteraan komt.