Waar de huurwaarborg juridisch over gaat
Veel huurders denken dat de waarborg van de verhuurder is en dat je hem terugvraagt. Dat is niet zo, en dat verschil verandert de hele discussie.
In Vlaanderen bedraagt de waarborg voor een woninghuur ten hoogste drie maanden huur. Wordt hij op een geblokkeerde rekening op uw naam gezet — de meest voorkomende vorm, naast onder meer een bankwaarborg of een waarborg via het OCMW — dan is het niet het geld van de verhuurder: het is uw geld, geblokkeerd tot beide partijen samen een document ondertekenen dat de bank machtigt om het vrij te geven, of tot een rechter beslist.
- De verhuurder kan er niet aan zonder uw handtekening
- U kan er niet aan zonder de zijne
- Zonder akkoord blijft het geld staan tot er een uitspraak is
Dat is de regeling zoals ze vandaag in het Vlaamse woninghuurdecreet staat; oudere contracten en andere gewesten kunnen afwijken. Vraag het na bij uw verhuurder of bij een huurdersbond als uw contract van vóór 2019 dateert.
Wat de plaatsbeschrijving werkelijk vergelijkt
De plaatsbeschrijving bij uittrede is geen keuring. Ze vergelijkt maar één ding: de staat vandaag tegenover de staat bij intrede.
Dat maakt het document van bij het begin van de huur belangrijker dan het document op het einde. Staat er in de intredende beschrijving “kalkaanslag in de douche”, dan is diezelfde kalkaanslag bij vertrek geen schade. Staat er niets over, dan begint de discussie.
Als er geen intredende beschrijving is
Voor woninghuur is een tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede verplicht. Ontbreekt ze toch, dan zit u in de moeilijkste positie: er is dan geen vertrekpunt om mee te vergelijken, en beide partijen zullen op herinneringen en foto's terugvallen.
Heeft u foto's van bij uw intrede, ook gewone kiekjes van de verhuisdag, hou die dan bij. Ze zijn geen plaatsbeschrijving, maar ze tonen wel wat er stond en in welke staat. Dat is meer dan de meeste huurders na drie jaar nog kunnen voorleggen.
Normale slijtage of schade
Dit is het scharnierpunt van elke betwisting, en de regel zelf is eenvoudiger dan mensen denken.
Slijtage die het gevolg is van normaal gebruik en van ouderdom mag niet aan u aangerekend worden. U hoeft een woning niet beter terug te geven dan u ze kreeg. Alleen wat verder gaat dan normaal gebruik — schade, of gebrek aan onderhoud — kan verrekend worden.
Dit is normale slijtage en mag u niet aangerekend worden:
- Verkleurde verf na jaren zonlicht
- Lichte krassen in een vloer op de looplijn
- Kleine gaatjes van schilderijhaken
- Versleten silicone in de douche
Dit is schade of achterstallig onderhoud, en dat wel:
- Brand- of brandvlekken op een werkblad
- Een uitgebroken plint of een doorboorde tegel
- Schimmel door nooit te verluchten
- Een oven of dampkapfilter die nooit is gereinigd
Die laatste twee zijn geen slijtage maar achterstallig onderhoud, en dat is precies de categorie waarin een schoonmaak het verschil maakt.
Checklist per ruimte
Wat hieronder staat, is de lijst die bij een plaatsbeschrijving effectief wordt afgelopen. Ze is opvallend weinig gericht op vloeren en muren — daar kijkt iedereen al — en opvallend veel op wat achter een klepje zit.
De keuken
- Oven, ovendeurglas en bakplaten
- Dampkapfilter en de binnenkant van de dampkap
- Koelkast en diepvries: ontdooid, gereinigd, deur op een kier
- Binnenkant van alle kasten en laden
- Silicone rond spoelbak en werkblad
- Sifon en afvoer
De badkamer en het toilet
- Voegen en silicone, kalk in douche en bad
- Douchekop, kranen en de afvoer
- Toiletpot tot onder de rand, en de bevestiging
- Ventilatierooster en de afzuigmond
- Spiegelkast langs binnen
De leefruimtes en de slaapkamers
- Plinten, deurkozijnen, deurkrukken en lichtschakelaars
- Radiatoren, ook langs achter en tussen de lamellen
- Ramen langs binnen, vensterbanken en de raamrubbers
- Rolluikkasten en de geleiders
- Ingebouwde kasten volledig leeg en uitgekuist
Buiten en technisch
- Garage, berging, kelder en zolder leeg
- Terras, oprit en tuin vrij van afval en snoeisel
- Brievenbus, bel en naamplaatje
- Het onderhoudsattest van de verwarmingsketel
- Alle sleutels, badges en afstandsbedieningen
De volgorde van uw laatste week
Bijna alle problemen op de dag van de plaatsbeschrijving komen voort uit één vergissing: alles op dezelfde dag willen doen. Een woning kan pas grondig gereinigd worden als ze leeg is, en ze is pas leeg na de verhuizing.
- Verhuizen. Meubels, dozen en toestellen buiten, tot en met de kelder, de garage en het tuinhuis.
- Herstellen. Pluggaten dichten en schuren, plinten vastzetten, ontbrekende lampen en schakelaars vervangen, een muur die terug moet opnieuw schilderen.
- Reinigen. De volledige beurt, van de rolluikkasten tot de sifons, in één keer en in een lege woning.
- Nakijken met de lijst in de hand. Loop de checklist hierboven zelf af, met een lamp, en let op wat hoog zit.
- De plaatsbeschrijving. Bij voorkeur de dag erna, zodat alles droog is en de woning er rustig bij ligt.
Reken op een aparte dag voor stap 3, en niet op de laatste uren van de verhuisdag. Dat is meteen het moment waarop de meeste mensen beslissen om het uit handen te geven: het is het enige stuk van een verhuis dat u perfect kan inplannen, en het enige waar een waarborg aan hangt.
Vijf fouten die geld kosten
Geen van de vijf hieronder is zware schade — en ze zijn alle vijf vooraf te vermijden.
- Het ketelonderhoud vergeten. Voor een verwarmingstoestel geldt in Vlaanderen een periodiek onderhoud door een erkend technicus, en dat attest wordt bij vertrek gevraagd. Ontbreekt het, dan kan de verhuurder het onderhoud alsnog laten uitvoeren en de kost van uw waarborg laten afhouden.
- Geverfd in een eigen kleur. Een donkere of uitgesproken muur die er bij intrede niet was, moet in de regel terug. Twee lagen dekverf zelf zetten is altijd goedkoper dan een schilder via de verhuurder.
- Pluggaten slordig dichtgemaakt. Plamuur die uitsteekt of niet geschuurd is, valt harder op dan het gaatje zelf.
- De ventilatieroosters overslaan. Die zitten hoog, iedereen vergeet ze, en ze zijn meteen zichtbaar wanneer iemand met een lijst rondgaat.
- Te laat beginnen. Een woning wordt pas echt proper als ze leeg is, en leeg is ze pas na de verhuizing. Reken op een aparte dag ná de verhuis en vóór de plaatsbeschrijving.
Wat een verhuisschoonmaak bij ons omvat, staat op de pagina over verhuisschoonmaak. Voor appartementen en studentenkamers in de stad, waar de plaatsbeschrijving meestal door een vastgoedbeheerder wordt gedaan, is er ook de pagina over ons werk als schoonmaakbedrijf in Gent.
Wanneer de waarborg wordt vrijgegeven
Na de plaatsbeschrijving bij uittrede lopen huurder en verhuurder samen na of er nog verplichtingen openstaan. Zijn jullie het eens, dan tekenen beide partijen het document waarmee de bank de waarborg vrijgeeft, en is de zaak rond.
Zijn jullie het niet eens, blijf dan schriftelijk werken en laat het niet aanslepen. Vraag een opsomming van wat precies wordt aangerekend, met de bedragen erbij en de verwijzing naar de intredende beschrijving. Komt u er niet uit, dan kan een huurdersbond of het vredegerecht helpen — dat laatste is voor huurgeschillen bewust laagdrempelig gehouden.
De eenvoudigste manier om dit hele hoofdstuk over te slaan, blijft de saaiste: geef de woning leeg, droog en proper terug, en laat de plaatsbeschrijving haar werk doen. Het plaatsbezoek voor een prijs is gratis en vrijblijvend.