De volgorde die tijd en geld bespaart
Wie een woning verkoopklaar maakt, doet meestal vier dingen: leegmaken, herstellen, reinigen en fotograferen. De volgorde daarvan lijkt een detail en is het niet.
- Leegmaken. Alles eruit, ook de kelder, de zolder, de garage en de tuinberging. Pas als een ruimte leeg is, ziet u wat er echt aan de hand is met de vloer en de muren.
- Herstellen. Pluggaten, losse plinten, een klemmende deur, een kapotte schakelaar. Klein werk, groot effect.
- Reinigen. De eindschoonmaak komt ná het herstelwerk, anders poetst u stof weg dat er de dag erna opnieuw ligt.
- Fotograferen. Als laatste, en bij daglicht.
Elke omkering hiervan kost u een ronde extra. Reinigen vóór het leegmaken is het duidelijkste voorbeeld: dat is een vloer dweilen waar nog een kast over moet.
Hoe lang dit realistisch duurt
De doorlooptijd wordt zelden bepaald door het werk zelf maar door wat ertussen zit: een container die geplaatst en opgehaald moet worden, een gemeentelijke vergunning voor die container in een stadskern, een elektricien die pas over twee weken kan, en een fotograaf die op daglicht wacht.
Daarom is het de moeite om de volgorde vooraf op papier te zetten en de trage stappen eerst op te starten — de attesten in het bijzonder. Het eigenlijke leegmaken en reinigen is bijna altijd het snelste deel van het geheel.
Wat een koper in de eerste minuut ziet
Een kandidaat-koper vormt zijn oordeel snel, en hij vormt het niet over uw meubels. Hij probeert twee dingen in te schatten: hoe groot is dit werkelijk, en wat gaat mij dit nog kosten.
Een volle kamer verhindert allebei. De ruimte oogt kleiner dan ze is, en alles wat afgedekt of volgestapeld staat, leest hij als iets wat verborgen wordt. Dat is meestal onterecht — het staat er gewoon omdat er iemand gewoond heeft — maar het effect op zijn bod is er niet minder om.
Wat een pand wél voor zich laat spreken:
- Lege kamers waar de vloer volledig zichtbaar is
- Kasten en bergingen leeg, ook langs binnen
- Ramen langs binnen gereinigd, gordijnen weg
- Kelder en zolder leeg en droog
- Tuin en oprit vrij van snoeiafval en afgedankt materiaal
In de galerij op realisaties staan panden vóór en na het leegmaken naast elkaar. Wat daar opvalt, is niet dat de kamers proper zijn maar dat ze plots groot lijken.
Leegmaken komt vóór herstellen
Dit is de stap die het makkelijkst blijft liggen, omdat de kelder “later nog wel” kan.
Het probleem is dat u pas na het leegmaken ziet wat u moet herstellen. Achter een kast zit vochtschade of net niet; onder de vloerbedekking zit een goede parketvloer of net een gietvloer met scheuren. Wie de aannemer laat komen voor het huis leeg is, laat hem offreren op wat hij niet gezien heeft.
Wat u dus beter niet doet:
- Schilderen terwijl de meubels er nog staan
- Een aannemer laten prijzen op een volle kelder
- Vloerbedekking laten liggen "omdat de koper toch vernieuwt"
Die laatste is een echte discussie. Een koper die zelf vernieuwt, ziet vandaag wel de staat van wat eronder zit — en dat is precies wat hij niet kan als het tapijt blijft liggen.
De attesten die bij een verkoop horen
Bij een verkoop in Vlaanderen komt een set documenten kijken die niets met poetsen te maken heeft, maar die wél doorlooptijd vraagt. Start ze vroeg, want ze zijn de meest voorkomende reden dat een akte verschuift.
- Het energieprestatiecertificaat (EPC) voor het pand
- Het keuringsverslag van de elektrische installatie
- Het bodemattest van de OVAM
- Het asbestattest voor gebouwen van vóór 2001
- Het postinterventiedossier voor uitgevoerde werken
- Waar van toepassing: het attest voor de stookolietank
Dat asbestattest is de nieuwste van de reeks en wordt opgemaakt door een deskundige met de vereiste erkenning. Voor de inspectie moeten de ruimtes toegankelijk zijn — nog een reden om eerst leeg te maken en pas daarna de deskundige te laten komen.
Dit is de regeling zoals ze vandaag geldt en zulke verplichtingen wijzigen geregeld. Laat uw notaris bevestigen welke documenten voor uw pand nodig zijn; hij doet dat sowieso vóór de akte.
Waar u uw geld beter niet in steekt
De verleiding is groot om vlak voor een verkoop nog te renoveren. In de meeste gevallen is dat verloren geld: een koper trekt de nieuwe keuken die u koos er weer uit, en de badkamer die u vernieuwde past niet in zijn plan.
Wat wél rendeert, is de categorie eronder: alles wat het pand verzorgd doet ogen zonder een keuze in de plaats van de koper te maken.
- Alles leeg, alles proper, tot in de kasten
- Pluggaten dicht, plinten vast, deuren die sluiten
- Kapotte lampen en schakelaars vervangen
- Silicone in keuken en badkamer vernieuwen
- Een neutrale, frisse verflaag op wat echt beschadigd is
Het verschil is dat elk van die punten iets wegneemt wat een koper anders in zijn hoofd als kost noteert, zonder dat u iets voor hem beslist.
De opleveringsschoonmaak
De laatste stap voor de foto’s, en bij een verkoop meteen ook de stap die de sleuteloverdracht draagt. Een opleveringsschoonmaak gaat verder dan een gewone poetsbeurt: naar de plaatsen die in een bewoond huis nooit aan bod komen.
Denk aan de binnenkant van kasten, de oven en de dampkapfilter, voegen en silicone, plinten, radiatoren, rolluikkasten en ramen langs binnen. Na een renovatie komt daar het bouwvuil bij: cementsluier op tegels, verfspatten op vensterbanken, stof dat in élke naad zit en dat na één beurt terugkomt.
Wat er precies onder valt, staat op de pagina over opleveringsschoonmaak.
Voor makelaars en notarissen
Voor wie beroepshalve met leegstaande panden werkt, is de praktische winst vooral dat het één opdracht is in plaats van drie.
Leegmaken, gesorteerd afvoeren en de eindschoonmaak lopen bij ons in één planning, met de sleutel in overleg en zonder dat er iemand van uw kantoor ter plaatse hoeft te zijn. Wat er die dag gebeurt en wat het kost, ligt vooraf vast na een plaatsbezoek. Achteraf krijgt u het resultaat in beeld, zodat u het aan uw verkoper kan tonen zonder zelf langs te rijden.
Wat we niet doen bij een verkoop
Wij herstellen, schilderen of bouwen niet, en we doen niet aan interieurstyling. Wat wij opleveren is een leeg, gereinigd pand waar een fotograaf, een schilder of een aannemer meteen mee verder kan.
Zien we tijdens het werk iets dat u beter weet — vochtschade achter een kast, een aangetaste balk op de zolder, een plek waar duidelijk lekwater is gepasseerd — dan melden we dat, ook al is het herstel ervan onze opdracht niet. Liever een vervelend bericht vóór de compromis dan een discussie erna.
Wanneer een pand verkoopklaar moet zijn, is bijna altijd op voorhand bekend. Dat is meteen het beste nieuws in dit hele verhaal: dit is werk dat u ruim kan inplannen. Het plaatsbezoek is gratis en vrijblijvend, ook als de verkoop nog niet vastligt.